아파트 부담부 증여세 계산하기 : 취득세 증여세 양도세 등

안녕하세요! 꼬부남편입니다. 오늘은 아파트 부담부 증여의 세금 계산 방법을 취득세, 증여세, 양도세로 나누어 살펴보겠습니다.

재산을 자녀에게 물려주면서 부담부 증여에 대해 고민하시는 분들이 많으실 텐데요. 세금을 어떻게 계산하느냐에 따라 이득이 될 수 있으니, 오늘 내용을 끝까지 읽어보시기 바랍니다.

 

목차

부담부 증여란?

부담부 증여는 배우자나 자녀에게 재산을 주거나 양도할 때 채무까지 함께 물려주는 것을 말합니다.

즉, 재산뿐만 아니라 부채도 같이 주는 것을 의미합니다. 이때 부담부 증여 시 특정 조건을 붙일 수 있으며, 상대방이 이를 이행하지 않으면 증여를 해제할 수 있습니다.

 

부담부 증여를 하게되면 증여재산가액에서 채무금액을 제외하게 되므로 증여가액이 줄어들죠. 그래서 증여세나 취득세를 절약할 수 있는 장점이 있습니다.

 

그러나 한편으로는 채무금액만큼 양도소득세가 부과되기 때문에, 증여세가 얼마나 줄어드는지와 양도세가 얼마나 부과되는지를 잘 따져서 일반증여와 부담부증여를 비교 선택해야 겠습니다.

 

세금 계산 방법

아파트 부담부 증여의 세금 계산 방법을 살펴보겠습니다. 이러한 증여세는 법칙을 기억하고 직접 계산하는 것보다는 잘 정리된 계산사이트를 활용하시는 것을 추천드립니다. 아래 사진은 부담부 증여 세금 계산을 할 수 있는 사이트에서 발췌한 것입니다.

4억5천의 채무가 있는 9억원 주택을 증여하는 경우의 증여세

 

계산 시 부동산대책 및 개정세법을 반영해야 합니다. 2023년과 2024년 1월, 2월의 세법 개정 내용이 다를 수 있으므로 이를 잘 살펴보시고 계산하시면 좋습니다. 어렵다면 아래 사이트의 계산기를 이용하는 것도 좋은 방법입니다.

 

[부담부 증여세 계산기 바로가기]

부담부 증여에 따른 양도세, 증여세, 취득세는 납세의무자가 신고하고 납부해야 합니다. 신고가 제대로 이루어지지 않으면 가산세 등의 불이익이 있을 수 있으니 유의하시기 바랍니다.

양도 부분은 증여자가 양도소득세를, 수증자가 취득세를 납부합니다.
증여 부분에서는 증여자가 증여세를, 수증자가 취득세를 납부한다고 생각하시면 됩니다. 

부담부 증여의 양도세는 예정신고와 납부를 해야 하며, 기간 내에 하지 않으면 신고불성실 가산세 등이 부과됩니다.

 

 

증여세

이번에는 부담부 증여의 증여세를 살펴보겠습니다. 부담부 증여에서는 증여자에게 양도세가 부과되고, 수증자에게는 증여세와 유상/무상취득에 대한 취득세를 납부해야 합니다.

 

반면에 일반 증여에서는 오직 수증자에게만 증여세와 무상취득에 대한 취득세만 부과되지요. 일반증여와 부담부증여는 이러한 차이가 존재합니다.

 

쉽게 말해 부담부 증여가 유리한 경우는 증여자가 1세대 1주택에 해당하여 양도세가 비과세되거나 수증자가 주택을 보유하지 않는 경우입니다. 

 

반면, 일반 증여가 유리한 경우는 증여자가 1세대 다주택에 해당하여 양도세 중과세율이 적용되거나 수증자가 주택을 보유하고 있는 경우입니다. 따라서 자신의 상황을 면밀히 살펴보고 선택하시기 바랍니다.

 

취득세

이번에는 아파트 부담부 증여의 취득세를 살펴보겠습니다.

 

부담부증여로 이전하는 경우, 전세보증금을 제외한 금액에 대해서는 증여 취득세율(3.5% 또는 12%)를 적용합니다. 

보증금은 채무이기 때문에 유상취득에 따른 취득세율(1~3%, 8% 또는 12%)을 적용하지요.

 

유심히 볼 것은 조정대상지역(서초구, 강남구, 송파구 및 용산구)의 3억원 이상 주택을 증여받는 경우예요.

1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상 취득시는 제외

 

조정대상지역이라면 12%의 고율의 취득세율이 적용되므로 증여의 절세효과가 높지 못합니다. 부담부 증여로 인한 취득세는 수증자가 부담해야하며 이를 증여자가 대납한다면 추가적인 증여세가 부과되기에 주의해야 합니다.

 

 

양도세

부담부증여시 일반적인 증여와는 달리 채무에 대해서는 유상 양도로 간주되기에 채무에 해당하는 양도차익에 대해 양도세가 부과됩니다.

따라서 양도세 중과 등이 적용되어버리면, 부담부증여가 오히려 절세 효과가 떨어질 수 있지요. 통상적으로는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했거나 기본 양도세가 적용되는 아파트의 경우, 부담부증여가 일반 증여보다 유리합니다.

 

증여하는 부동산의 채무금액에 따라서 단순 증여와 세금이 많이 달라진다는 점을 꼭 기억하시기 바랍니다.

 

이렇게 아파트 부담부 증여의 세금 계산 방법에 대해 살펴보았습니다. 각 세목별로 꼼꼼히 확인하고 계산해 보시기 바랍니다.